林某诉杨某厂房租赁合同纠纷案

案情简介:
原告:林某
被告:杨某
案件经过:2010年5月16日,原告林某与被告杨某签订了一份厂房租赁合同,约定由杨某承租原告自有的位于深圳某区的厂房。租赁期限为2010年5月16日至2015年5月15日。2013年4月6日,因被告杨某厂内即将引进几台大型生产设备,厂内电路不能满足生产所需电量,故杨某未在未告知林某的情况下擅自更改了厂房内的电路并在更换过程中又私自在厂区内建了一间供电房。2013年5月20杨某通过邮政储蓄汇款的方式将新一年度的厂房租金汇给林某,后因林某未领取汇款,该汇款退回。现原告林某以被告杨某为及时缴纳租金为由诉至法院,请求解除双方的租赁合同。
各方观点:
原告诉称:双方于合同中明确约定了被告应与每年5月16日前将新一年度的房屋租金缴纳,但被告却于2013年5月20日才交租,明显违反了双方合同约定,同时,被告于厂区内加建变电房的行为也属于法律规定的不按合同约定使用房屋、擅自变更房屋主体结构、用途的行为,原告享有合同解除权。
被告辩称:被告虽然未能存在迟延交租的行为,但事后已及时补交了。该行为并未给原告造成任何经济损失,故被告认为原告仅因迟延交租而解除合同不利于实现合同目的;此外,原告已知晓被告承租厂房的目的是为了从事生产工作,被告为满足生产所需,在产区内线路老化、无法进行生产的紧急情况下加建变电房的行为不属于恶意违约,恳请法院查清事实并驳回原告诉求。
法院观点:
一审法院认为,原、被告双签订的厂房租赁合同是双方真实的意思表示,亦未违反法律的强制性规定,应予以认定合法有效。双方均应按照合同约定全面履行义务。当事人可以约定一方解除合同的条件,条件成就时,解除权人可以解除合同。本案中,按照双反合同约定的交租时间,被告未按时交租的行为促使原告解除权的成就,因此被告时候补交租金的行为不能组却原告主张解除合同的权利,因此原告主张解除合同的诉讼请求本院予以支持。
二审法院认为:原、被告双方于合同中约定了租金缴纳的时间,但从本案中被告引进大型生产设备、更新电路、加建变电房的行为看,被告并不存在解除合同的动机。由于本案中,双方签订的是租赁合同,根据《合同法》第227条的规定:承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的,出租人可要求承租人在合理的期限内支付且本案中原告并未就未付租金的行为进行催告且事后又拒绝收取租金,故解除合同的条件并未成就,也不符合同约定的解约情形,故一审判决解除合同不当,应予改判。最后,二审法院判决驳回原告的诉讼请求。
律师点评:
根据《合同法》第九十四条的规定,当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行,对方可以行驶解除权解除合同。在这种迟延履行的情况下,履行期限对于合同目的的实现不具有重要意义,债务人在合同期限届满后履行也不至于使合同目的落空,因此合同解除要求解除权人作出履行合同的催告,经催告后在合理期限内仍未履行的,解除权人才能解除合同。
相关法条:
第九十三条 当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。
第九十五条 法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。
  法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。
  第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
  法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。
第二百二十三条 承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。
  承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
    第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。



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