吴建华与陈宇辉房屋租赁合同纠纷审判监督民事判决书

广东省高级人民法院

民 事 判 决 书

(2014)粤高法审监民提字第72号

抗诉机关:广东省人民检察院。

申诉人(一审原告、反诉被告,二审上诉人):吴建华,男,××年××月××日出生,汉族,住湖北省天门市。

被申诉人(一审被告、反诉原告,二审被上诉人):陈宇辉,女,××年××月××日出生,汉族,住湖南省衡阳市雁峰区。

委托代理人:陈文珍,广东共阳律师事务所律师。

吴建华因与陈宇辉房屋租赁合同纠纷一案,不服中山市中级人民法院(2012)中中法民一终字第810号民事判决,向检察机关申诉。广东省人民检察院于2014年4月14日作出粤检民抗字(2014)60号民事抗诉书,向本院提出抗诉。本院于2014年5月19日作出(2014)粤高法审监民抗字第109号民事裁定书,提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。广东省人民检察院指派检察员汪鹏基、姚光森出庭履行职务。申诉人吴建华的委托代理人李海军,被申诉人陈宇辉的委托代理人陈文珍、吴炳胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2012年3月5日,吴建华向中山市第二人民法院起诉称:吴建华与陈宇辉于2012年1月8日签订《租赁合同》,约定陈宇辉将其位于中山市古镇镇古二顺成工业区东明路7号的厂房租赁给吴建华使用,租赁期限自2012年2月1日起至2017年3月30日止。合同签订后,吴建华按约支付陈宇辉押金50000元,但陈宇辉收取押金后,迟迟不将厂房交付给吴建华使用,经吴建华多次催讨,陈宇辉却借口推辞至今,导致吴建华生产经营受阻,给其造成巨大损失。陈宇辉的违约行为,已经使吴建华的合同目的难以实现,现吴建华为维护自身的合法权利,特依法向法院起诉,请求判令:1.解除吴建华、陈宇辉双方之间的租赁合同;2.陈宇辉返还吴建华押金50000元及利息(从起诉之日起至付清之日止,按每日万分之二点一计算);3.本案诉讼费由陈宇辉承担。

审理过程中,陈宇辉答辩并提起反诉称:2012年1月8日,陈宇辉作为合同甲方(出租方)与吴建华作为合同乙方(承租方)签订了《租赁合同》,约定吴建华租赁陈宇辉厂房及宿舍,租赁期限自2012年2月1日起至2017年3月30日止,每季度租金为60720元。宿舍按小间350元/月,大间450元/月计算。租赁期间,吴建华每月需缴纳保安费600元,陈宇辉提供电表、水表,水电卫生费另计。签订合同时,吴建华须付陈宇辉押金50000元,到交付使用的前五天内将本季度租金付给陈宇辉,以后在每季度末月的25日交付下季度租金以及上季度水电费。交费方式必须是现金或当天的现金支票。每延迟一天按月租金的1%收取滞纳金,超过五天作吴建华违约按合同第四条执行。合同第四条约定"乙方如无故拖欠房租水电费或者中途解除合同,则视为乙方违约。乙方除了无权收回已支付的所有款项(包括押金)外,还要负责期间应付租金以及按照甲方要求缴付该楼房所需的一切费用。甲方有权收回该铺房以及处理该铺房内所有物品而无需承担任何责任"。在双方磋商过程中,根据《租赁合同》内容及具体情况,双方签订了一份《一楼出租房补充协议》,约定了由陈宇辉向吴建华提供一个大间、九个小间的宿舍,而且宿舍先提供3至4间,其余于2012年6月份之前补齐。陈宇辉为腾空租赁物以便交付给吴建华,而支付给前租赁人39640元。上述合同及补充协议签订后,吴建华依约有在2012年1月25日交付当季度厂房及宿舍租金的义务,但吴建华在交付押金后,即迟迟未向陈宇辉支付租金及相关费用,其行为已构成违约。为此,陈宇辉特提起反诉,请求判令:1.解除双方签订的《租赁合同》及《一楼出租房补充协议》;2.陈宇辉没收吴建华交付的押金50000元;3.吴建华应该赔偿陈宇辉搬迁费39640元并缴纳空置期内的租金及滞纳金(滞纳金按每日租金的1%计算),租金包括:(1)2012年2月1日至2月20日(20天),空置355平方,租金为4023元;(2)2012年2月1日至2012年3月1日(1个月),空置570平方,租金为9120元;(3)宿舍租金,4间宿舍,350元/月/间,自2012年2月1日计算至合同解除之日;4.吴建华承担本案全部诉讼费。

中山市第二人民法院一审查明:位于中山市古镇镇古二村东明路7号的房产属陈宇辉所有[土地证号:国(2005)100879,房产证号:01××92],土地使用面积为3441.20平方米,建筑面积为8264.40平方米,层数为3层,规划用途为办公\工业,其中办公面积为1833.4平方米,工业面积为6430.96平方米。2011年底至2012年初,吴建华、陈宇辉有由吴建华租赁陈宇辉的厂房和宿舍的意向,在协商过程中,吴建华于2012年1月4日向陈宇辉支付租金10000元。次日,吴建华向陈宇辉汇款40000元。2012年1月8日,吴建华作为合同乙方(承租方)与陈宇辉作为合同甲方(出租方)签订《租赁合同》一份,约定乙方租赁甲方名下的位于中山市古镇古二顺成工业区东明路7号的厂房,面积为2300平方米,月租金为20240元(每平方米8.8元/月),每季度租金为60720元。宿舍按小间350元/月,大间450元/月计算。租赁期间,乙方每月需缴纳保安费600元,甲方提供电表、水表,水电卫生费另计。租赁期限自2012年2月1日起至2017年3月30日止。签订合同时,乙方须付甲方押金50000元,到交付使用的前五天内将本季度租金付给甲方,以后在每季度末月的25日交付下季度租金以及上季度水电费。交费方式必须是现金或当天的现金支票。每延迟一天按月租金的1%收取滞纳金,超过五天作乙方违约按合同第四条执行等等。合同第四条约定"乙方如无故拖欠房租水电费或者中途解除合同,则视为乙方违约。乙方除了无权收回已支付的所有款项(包括押金)外,还要负责期间应付租金以及按照甲方要求缴付该楼房所需的一切费用。甲方有权收回该铺房以及处理该铺房内所有物品而无需承担任何责任"。合同还约定其他条款。庭审过程中,吴建华、陈宇辉双方均确认吴建华上述支付的50000元为约定的合同押金。

另查,涉案租赁物原由蔡珍梅和张卫国承租,后陈宇辉为可将涉案租赁物整体出租给吴建华,遂于2011年12月22日和25日向张卫国和蔡珍梅发出《一楼厂房调整协议》,称由于一承租户愿意承租一楼整层楼房,故对原租户作出调整,原租户可选择搬到陈宇辉另一栋楼房继续生产或另找其他业主租房进行经营,以上两种选择所产生的搬迁费用及一些相关费用由陈宇辉承担,并由陈宇辉赔偿一定违约金等等。后蔡珍梅选择搬迁到陈宇辉另一栋楼房继续经营,陈宇辉减免其一个月的房租4200元,并支付了1000元的搬迁费给蔡珍梅。张卫国选择了搬离,解除租赁合同,陈宇辉赔付张卫国三个月房租32940元和搬迁费用1500元,共计34440元。2012年2月14日和24日,陈宇辉与案外人邱某、刘某分别签订了《租赁合同》,分别约定由陈宇辉将上述涉案租赁物中的355平方米和570平方米的厂房租赁给邱某和刘某使用,每平方米租金分别为17元和16元,每季度租金分别为18105元和27360元,宿舍每间为350元,租赁期限分别为2012年2月20日至2014年2月19日和2012年3月1日至2014年2月30日等等。对比租赁时间和方数,涉案租赁物为2300平方米(含一上下两层结构的厂房300平方米,实际平地面积为150平方米),其中的355平方米空置20天,租金为2082.7元;另570平方米空置1个月,租金5016元;宿舍4间空置20天,租金933.3元。其他的1375平方米没有证据显示已经出租。

庭审中,吴建华、陈宇辉双方均同意解除双方签订的《租赁合同》,主要的争议焦点系对上述《租赁合同》第三条中约定的"签订合同时,乙方须付甲方押金50000元,到交付使用的前五天内将本季度租金付给甲方,以后在每季度末月的25日交付下季度租金以及上季度电费。"中的第一期租金交付时间的理解不同,吴建华认为应由陈宇辉交付厂房使用后的五天内交付第一季度租金,陈宇辉则认为应由吴建华于交付厂房使用前的五天内交付第一季度的租金,其收取租金后再交付厂房给吴建华使用。基于吴建华、陈宇辉双方对上述约定的理解不同,而导致均认为双方违约而引起本案纠纷。

中山市第二人民法院一审认为:本案为租赁合同纠纷。吴建华、陈宇辉经协商签订《租赁合同》,为吴建华、陈宇辉双方真实意思表示,合法有效,受法律保护,吴建华、陈宇辉双方应严格按照合同约定履行义务。庭审中,吴建华、陈宇辉双方均同意解除上述租赁合同,于法不悖,一审法院予以支持。现本案的主要争议焦点为吴建华、陈宇辉双方谁未履行合同义务,构成违约的问题?关于这一争议焦点的关键问题在于对《租赁合同》第三条中关于第一季度租金的交付时间的理解。根据吴建华、陈宇辉双方的陈述和提供的证据,结合上下文和合同目的、交易习惯等,对《租赁合同》第三条中关于第一季度租金的交付时间"到交付使用的前五天内将本季度租金付给甲方(陈宇辉)"的理解亦应为先付租金后使用租赁物,即应由吴建华交付租金,陈宇辉再行交付租赁物。现吴建华、陈宇辉已明确约定了租赁期限自2012年2月1日起算,即陈宇辉已明确约定了租赁期限自2012年2月1日起算,即陈宇辉应于2012年2月1日交付租赁物给吴建华使用,故吴建华应于2012年1月27日前交付第一季度的租金给陈宇辉,故现吴建华未按约定交付租金,构成违约,应承担违约责任。

现吴建华诉称系陈宇辉拒不交付租赁物导致合同无法继续履行,构成违约,但没有提供相关证据证明。陈宇辉予以否认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定,吴建华对其主张应提供证据证明,现吴建华未能提供证据证明,应承担举证不能的不利后果。另一方面,根据吴建华、陈宇辉双方的陈述和提供的证据显示,陈宇辉为将涉案租赁物腾空租赁给吴建华,不惜通过赔偿租金和搬迁费等方式让原有租户搬离涉案租赁物,让租赁物具备交付条件,由此可见陈宇辉一直为履行合同而努力的,并与吴建华签订了《租赁合同》,吴建华称陈宇辉拒不交付租赁物,又无相关证据佐证的情况下,显然不符合常理。即使如吴建华所言陈宇辉拒不交付租赁物,而吴建华租赁厂房作经营之用,且缴纳了履约保证金,如陈宇辉拒不交付,吴建华在起诉前亦没有证据显示其曾向陈宇辉要求履行合同,亦不符合常理,故吴建华该诉讼主张,理据不足,一审法院不予采信,其据此诉求陈宇辉返还押金50000元,理据不足,一审法院不予支持。

鉴于吴建华的违约行为导致租赁合同中止履行,陈宇辉的租赁物空置,现陈宇辉虽已将部分涉案厂房租出,但因此确造成了租金损失,根据合同约定,陈宇辉有权向吴建华追讨,故陈宇辉反诉请求解除合同、没收吴建华交付的押金50000元和吴建华赔偿其租金损失、滞纳金、搬迁损失等,理据充分,一审法院予以支持。至于损失的数额,以一审法院核算为准。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,中山市第二人民法院于2012年6月4日作出(2012)中二法民一初字第507号民事判决:一、解除吴建华与陈宇辉于2012年1月8日签订的《租赁合同》;二、吴建华交付的押金50000元归陈宇辉所有;三、吴建华应于本判决生效之日起三日内赔偿陈宇辉搬迁费用39640元、租金损失8032元及滞纳金(自2012年2月1日起至清付之日止,按每日1%计算);四、驳回吴建华的其他诉讼请求;五、驳回陈宇辉超过第三判项数额的反诉请求。一审受理费1050元,减半收取为525元,反诉费1178元,合计1703元,吴建华负担。

吴建华不服一审判决,向中山市中级人民法院提起上诉称:一、一审判决认定吴建华违约是错误的。按照合同约定,陈宇辉应先交付租赁物。但一审法院在没有提及双方存在何种交易习惯的情况下,依所谓的交易习惯作为认定吴建华违约的依据,实属错误。二、一审判决第二、三项完全错误。按照合同法的规定,违约责任相当于违约方给另一方所造成的实际损失。即使吴建华违约,吴建华给陈宇辉所造成的损失仅仅是8032元的租金。双方合同所约定的陈宇辉可以没收50000元押金等违约责任,该约定违反了法律的规定,一审法院应当予以调减,并且,此处的押金不属于定金性质,应当属于违约金的法律性质。一审判决50000元押金归陈宇辉所有,没有任何事实和法律依据。其次,一审判决吴建华赔偿陈宇辉搬迁费用39640元没有依据。陈宇辉所谓的搬迁费是否真实暂且不论,即使存在所谓的搬迁费用,也不应该由吴建华承担。最后,一审判决按每日1%标准计算滞纳金明显过高,应调减。综上,请求撤销一审判决,改判支持吴建华一审诉讼请求,驳回陈宇辉一审判决请求,本案一、二审诉讼费用由陈宇辉承担。

陈宇辉答辩称:同意一审判决,不同意吴建华的上诉请求。

中山市中级人民法院二审查明,一审判决查明的事实属实,该院予以确认。

二审另查明:二审庭审中,吴建华称当初租赁厂房时,因为地方太大,没有发现违规建筑。2012年2月26日,吴建华发现陈宇辉的租赁物存在部分违规建筑,便口头要求陈宇辉拆除违规建筑。吴建华也承认与陈宇辉签订过《一楼出租房补充协议》。《一楼出租房补充协议》第三条约定:"甲方(陈宇辉)所出租的厂房原有结构是用木板分割开的,乙方(吴建华)为了使用方便如果要拆开的话也可以……若做不到一样算是违约按照原合同第四条实行处罚!"

中山市中级人民法院二审认为:本案为房屋租赁合同纠纷。2011年底至2012年初,吴建华已找到陈宇辉协商,希望承租陈宇辉的厂房和宿舍。吴建华更于2012年1月4日及5日分别向陈宇辉支付了10000元和40000元押金。最终,吴建华与陈宇辉于2012年1月8日签订《租赁合同》。吴建华也承认与陈宇辉签订过《一楼出租房补充协议》。现吴建华、陈宇辉在诉讼过程中均明确同意解除租赁合同,于法不悖,该院对此予以支持。双方现争议的焦点在于谁应当承担违约责任。吴建华认为陈宇辉一直拒绝交付租赁物,应由陈宇辉承担违约责任。陈宇辉则认为吴建华未按时交纳租金,应由吴建华承担违约责任。双方对《租赁合同》第三条中关于第一季度租金的交付时间的理解上存在异议。该院认为,从该合同条款的文某上理解应为先付租金后使用租赁物,若按吴建华的理解,合同条款中完全可以删除"前"字,直接约定"到交付使用的五天内将本季度租金付给甲方"。此外,根据租赁的交易习惯,一般都由出租方需收取承租方预交押金和租金的情况下才将租赁物给承租方使用。因此,一审法院结合租赁合同的上下文和合同目的、交易习惯等,认定租赁合同第三条的理解应为先付租金后使用租赁物并无不当,该院对此予以维持。即吴建华应于2012年1月27日前交付第一季度的租金给陈宇辉。现吴建华未按约定交付租金,构成违约。另一方面,陈宇辉提交了《租赁合同》、《一楼厂房调整协议》及相关收据,证明陈宇辉为了积极履行其与吴建华的租赁合同而不惜通过赔偿租金和搬迁费等方式于2012年12月底分别主动解除其与原租户蔡珍梅、张卫国的租赁合同,将租赁物腾空。在此情况下,吴建华称陈宇辉拒不交付租赁物,又无相关证据佐证的情况下,显然不符合常理。再者,双方对租赁期限的约定清楚。吴建华亦应当知道租金从2012年2月1日开始计算,若陈宇辉拒绝交付租赁物的,吴建华应当向陈宇辉追讨并重新协商租赁物未交付的情况下,租金应如何计算等问题,但吴建华未向法院提交相关的证据。吴建华二审庭审中称2012年2月26日才发现陈宇辉的租赁物存在部分违规建筑,口头要求陈宇辉拆除违规建筑。但吴建华早在2011年底已经与陈宇辉协商租赁事宜,双方是经过慎重的考虑才签订租赁合同。吴建华应当清楚了解租赁物的现状、租金标准及租金交付方式等。而且,《一楼出租房补充协议》亦清楚注明陈宇辉所出租的厂房中间原有结构是用木板分割的。因此,吴建华陈述直至2012年2月26日才发现租赁物存在部分违规建筑的陈述,亦于理不符。综上分析,一审认定吴建华存在违约行为并无不当,该院对此予以维持。

《租赁合同》是吴建华、陈宇辉双方的真实意思表示,合法有效,双方当事人应严格按照合同约定履行各自的义务。根据《租赁合同》第四条的约定,吴建华违约的情况下,吴建华应当支付租赁物空置期间的租金以及赔偿陈宇辉因此而遭受的损失。并且,陈宇辉有权没收吴建华所交纳的押金50000元。吴建华认为租赁合同中约定陈宇辉可以没收50000元押金的约定违反法律规定,应当调减的上诉意见,该院不予支持。关于滞纳金的问题,根据双方合同的约定,延迟交纳租金的,每延迟一天按月租金1%收取滞纳金,吴建华要求调减滞纳金的上诉请求,该院不予支持。一审在核对陈宇辉因吴建华违约所遭受的损失的数额并无不当,该院对此予以维持。

综上,一审认定基本事实清楚,法律适用正确。吴建华的上诉请求不成立,该院对此不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定,中山市中级人民法院于2012年10月11日作出(2012)中中法民一终字第810号民事判决:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费1050元,由吴建华负担。

广东省人民检察院于2014年4月14日作出粤检民抗字第(2014)60号民事抗诉书认为,二审判决适用法律确有错误。理由如下:

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:"约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。"本案中,陈宇辉与吴建华签订的《租赁合同》约定,乙方吴建华自2012年2月1日至2017年3月30日租赁甲方陈宇辉厂房,月租金为20240元。后因双方纠纷,吴建华并未实际占有、使用租赁的厂房,陈宇辉为防止损失扩大,于2012年2月14日和2月24日分别与邱某、刘某签订涉案部分厂房的租赁合同,将部分厂房另行出租。二审判决已认定吴建华给陈宇辉造成的损失包括:租金损失8032元及滞纳金、搬迁费39640元,并判令由吴建华赔偿。

又因双方租赁合同约定吴建华违约时无权收回已支付的押金50000元,实际已具有违约惩罚的性质。根据最高人民法院《关于适用(中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十九条规定:"当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。"本案中,租赁合同关于如承租方违约则无权收回已支付的50000元押金的约定明显超过了出租方实际损失的30%,属于违约金过分高于造成的损失的情形。在吴建华请求人民法院调减该违约金的情况下,人民法院应当依法予以适当调减。因此,二审判决已判令吴建华赔偿陈宇辉的多项实际损失的情况下,又将吴建华已支付的5万元押金作为违约金判归陈宇辉所有,未按照上述法律规定对该违约金进行适当调减,属于适用法律确有错误。

综上所述,中山市中级人民法院(2012)中中法民一终字第810号民事判决适用法律确有错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第(六)项和第二百零八条之规定,提出抗诉,请依法再审。

本案再审过程中,吴建华同意检察机关的抗诉意见。

陈宇辉答辩认为,一、陈宇辉与吴建华在《租赁合同》中所约定的"押金"不属于违约责任范畴,不能与违约金等同,不应适用关于过高违约金调整的规定予以调整。即使该押金被认定为"违约金",也属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款规定的对迟延履行约定的惩罚性违约金。二、涉案《租赁合同》是合同双方当事人真实意思表示,是合法有效的,双方当事人应严格按照合同约定履行各自的义务,任何单位和个人均不应对双方合意进行干预。而就本案而言,吴建华在一审程序中没有提出调整违约金数额,在二审程序中即便提出也不应审查。综上,一、二审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求再审法院驳回吴建华的再审申请。

本院再审查明,一审与二审法院查明的事实清楚、属实,本院予以确认。

本院再审认为,本案为房屋租赁合同纠纷。根据检察机关的抗诉意见与陈宇辉的答辩意见,本案再审争议的主要问题是:在二审判决吴建华赔偿陈宇辉租金损失8032元及滞纳金、搬迁费39640元的情况下,吴建华交付的押金50000元是否应当全部归陈宇辉所有,即人民法院是否应当对该项金额进行适当调减。

押金制度是房屋租赁合同关系中普遍存在的一种履约担保方式,在合同签订时承租人参照租金数额向出租人缴纳一定数额的押金,如果承租人依约履行租赁合同,按时交纳租金与相关费用,至租赁期满时将完好无损的房屋按时交还给出租人,出租人将返还押金给承租人。因此,押金不仅担保房屋的完好状况与租金的收取,也担保租赁合同的履约期限。承租人在任何一方面的违约行为都将影响到押金的返还。由于押金制度缺乏法律的明文规定,具体的押金收取与返还规则都由租赁合同当事人自行约定,如无显失公平的情形,法律应对有关约定予以尊重与保护。本案中,吴建华与陈宇辉所签订的涉案《租赁合同》是依法成立的合同,受法律保护,对合同双方当事人均具有法律约束力。《租赁合同》第二条约定了押金的给付:"签订本合同时,乙方须付押金人民币伍万元整……"《租赁合同》第四条约定了押金的返还规则:"乙方如拖欠房租水电费或者中途解除合同,即视为乙方违约。乙方除了无权收回已支付的所有款项(包括押金)外,还要负责期间应付租金以及按照甲方要求缴付该楼房所需的一切费用。"本案中,吴建华租赁的厂房月租金为20240元,宿舍按小间350元/月、大间450元/月计算,租赁期限自2012年2月1日起至2017年3月20日止。参照租赁面积、租金水平、租赁期限等因素,陈宇辉与吴建华约定由陈宇辉收取押金50000元,符合租赁市场的商业惯例。在之后的履约过程中,吴建华完全没有履行《租赁合同》,导致陈宇辉基于合同正常履行可获得的利益全部落空,已符合合同第四条约定的吴建华无权收回押金的情形。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定:"当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。"陈宇辉为履行与吴建华的租赁合同,对原租户作出调整,因此支付的搬迁费、违约金等共计39640元。因吴建华完全没有履行涉案《租赁合同》,陈宇辉支付的上述费用构成因吴建华违约而造成的损失,吴建华应当予以赔偿。因吴建华违约,涉案厂房与宿舍出现空置,至二审判决于2012年10月11日解除涉案《租赁合同》之前,吴建华仍应依约缴纳空置厂房与宿舍的租金及滞纳金。其中的355平方米厂房空置20天,租金为2082.7元;另570平方米厂房空置一个月,租金5016元;宿舍4间空置20天,租金933.3元,以上共计8032元。现陈宇辉就上述空置租金提出赔偿请求,应予支持。其余的1375平方米厂房没有证据显示已经出租,因此,该部分空置期应从2012年2月1日起算至2012年10月11日,即二审判决解除涉案《租赁合同》之日。如果按照涉案《租赁合同》中约定的租金水平(每平方米8.8元/月)计算,该部分厂房的空置租金近10万元,但陈宇辉并未就该部分空置租金提出赔偿请求。故综合考量实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等因素,在二审判决吴建华赔偿陈宇辉租金损失8032元及滞纳金、搬迁费39640元的情况下,陈宇辉不返还吴建华交付的押金50000元符合涉案《租赁合同》的约定和法律的规定,并不存在显失公平的情形,因此二审判决对陈宇辉不返还吴建华的押金数额未予调整并无不当,本院予以维持。检察机关抗诉认为,二审判决判令吴建华向陈宇辉赔偿的租金损失8032元及滞纳金、搬迁费39640元,即为陈宇辉的实际损失,涉案《租赁合同》关于如承租人违约则无权收回已支付的50000元押金的约定明显超过了出租人实际损失的30%,属于违约金过分高于造成的损失的情形,人民法院应当应吴建华的请求予以适当调减,缺乏事实与法律依据,本院不予支持。

综上所述,一、二审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院再审予以维持。检察机关对本案的抗诉理由不成立,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第二百零七条第一款的规定,判决如下:

维持中山市中级人民法院(2012)中中法民一终字第810号民事判决。

本判决为终审判决。

审 判 长  万季明

代理审判员  李晓银

代理审判员  肖 薇

 

二一四年十一月二十一日

书 记 员  林芳华


张亦乎与钟绍强房屋租赁合同纠纷再审审查民事裁定书

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签订房屋买卖合同买家失联 为何判卖家违约?
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