签订房屋买卖合同买家失联 为何判卖家违约?

基本案情今年,李先生决定把朝阳公园附近的一套房子出售变现。正巧,北漂小伙小张正准备购房结婚,看上了李先生将要出售的这一套房。双方一拍即合,在第一次见面当天就签订房屋买卖合同
合同约定房屋首付为90万元,小张应该在合同签订当天向李先生支付30万的定金,合同生效之日起一个月内,再将另外60万元交付给李先生,剩余款项则通过银行贷款方式支付。小张的批贷函一下发,李先生就将房屋交付给小张。
但是天有不测风云,小张的妈妈突然遭遇了严重的车祸,小张赶回老家去照顾母亲。
到了交款的日子,李先生却怎么也联系不到小张,说好的首付款也没了音讯。无奈之下,急于出手房屋的李先生就另行联系了买家,将房屋卖给了王某,并很快办理了过户手续。



又过了一个月,母亲的病情稳定后,小张联系到了李先生,要求双方继续履行合同。但房屋已经卖给了王某,小张的要求遭到了李先生的拒绝。
感到不快的李先生还来到法院起诉,认为小张是违约在先,因此自己有权解除合同。而小张也通过朋友了解到了李先生将房屋另行出售的事实,于是也起诉要求解除合同并主张赔偿。于是两方吵到了法庭上,都要求对方承担违约责任。
律师诊断
买家逾期付款 卖家解约前须通知
这个案件的关键在于违约责任的认定。“小张没有如期支付首付款,确实是一种违约行为。但是问题在于,一方出现了根本违约,并不代表合同自动解除。根据法律的规定,李先生必须通知小张。在通知到达小张之后,合同才算正式解除。”
但是在本案中,李先生并未对小张做任何通知。所以虽然小张的逾期付款已经构成根本违约,但双方的合同依然有效。“依法生效的合同,对合同双方当事人都有约束力,故在房屋买卖合同被依法解除前,李先生也就不能以另行出售房屋的事实行为为由解除合同。”。
对方失联 用什么办法通知?
李先生则觉得很冤枉。他认为,不是他不想通知,而是他根本联系不到小张。但是李先生是可以通过合理的方式进行通知的。“根据司法实践,李先生可以使用快递方式或登报方式发出催促付款通知,限定小张在某个期限内必须支付钱款。如果小张仍然没有支付,李先生才可以解除合同。”
如果李先生能够按照法律规定进行催告,而小张一直没有履行合同,李先生就可以以小张根本违约的理由解除合同。
本案中,李先生在未经小张同意的情况下,就将房屋卖给了王某并且已经过户。最终,法院认定李先生的行为属于“一房二卖”,属于对房屋买卖合同的根本违约,判决双方的房屋买卖合同解除,李先生双倍返还定金。
双倍返还定金罚则
如何适用?
定金根据担保目的不同,可以分为违约定金、立约定金、成约定金、解约定金。本案中约定小张向李先生支付定金30万元,并且在支付首付款时转化为首付款,可以认定合同中约定的是违约定金,也就是定金是为小张向李先生支付购房款提供担保的。定金罚则是指违约的一方需要承担与定金金额相等的损失,因此给付定金一方违约的,无权要求返还定金,收受定金一方违约则要双倍返还。,由于李先生的行为确实构成了根本违约,因此可以援引定金罚则进行判决,要求其双倍返还定金。
房屋买卖交易金额巨大,交易环节多,程序复杂,涉及的房源性质也是多种多样,属于专业性非常强的交易类型。普通消费者经历房屋买卖交易的频率较低,对交易风险普遍预估不足,容易上当受骗。并且房屋买卖交易往往涉及交易双方重大切身利益,故提醒广大消费者通过专业中介机构、律师提供专业的服务来避免争议的发生。


吴建华与陈宇辉房屋租赁合同纠纷审判监督民事判决书

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