居间合同纠纷——房屋买卖中买家反悔的居间合同是否有效

【案情介绍】
A女士有意购买B先生的房屋,随后A女士和B先生在C公司的居间下,双方就房屋的买卖达成了一致,并签订了《居间协议》、《房地产买卖协议》、《佣金确认书》。三方约定,在《房地产买卖协议》成立时即表示买卖合同成立,C公司居间成功。同时,B先生需在15日内向C公司支付佣金19000元。在签订协议的当天,A女士向B先生支付了定金5000元,并约定第二日补足定金至5万元。
第二日,A女士致电C公司表示不再购买B先生的房屋,愿意放弃定金。C公司获知消息后立即致电B先生转达情况。B先生得知后表示要解除其与C公司之间的《居间合同》,并无需支付居间费用。但一个星期后,C公司得知B先生将房屋卖于A女士。C公司则表示其居间已经成功,要求B先生支付双方约定的佣金。
双方就佣金费用无法达成一致,C公司无奈之下起诉至法院要求B先生支付佣金,法院在了解案情,并查明事实真相后依法宣判。
 
【案件当事人及委托关系】
原告:C公司
代理人:律宏(lvhooo)专家律师
 
被告:B先生
代理人:律师 
【诉讼请求】
1、请求法院判令被告向原告支付佣金19000元。
 
【陈述与答辩】
原告陈述:
某年7月,被告与A女士在原告的居间下,就某市某区某街道的房屋的买卖达成了一致,签订了《居间协议》及附件一《房地产买卖协议》。双方签订了佣金确认书,被告应向原告支付佣金19000元,当时,下家支付被告定金5000元,并约定于同年7月10日补足定金至5万元。但10日当天,下家电话告知原告不在购买此房屋,原告并将此事告知被告,被告表示要解除双方合同。原告向被告解释,没有不足定金只是一般违约行为,不是根本违约,如果被告要解除合同必须等到签订正式买卖合同日期过后方能行使。原告在7月20日发函上下家前来签订买卖合同,双方均未到场,也未至原告处签订解约协议。但嗣后,原告得知被告于7月25日将该房屋另行出售给了A女士。鉴于原告居间已成功,买卖双方自行解除合同并不妨碍居间服务的成立,故原告起诉要求被告支付上诉佣金。
 
被告答辩:
1 .  A女士已经致电原告告知不愿意支付定金,并且不购买房屋,定金可以收,双方合同已解除。
2 .  买卖双方并未签订正式买卖合同,双方仅达成了一个意向而已。
3 .  《房地产买卖协议》并不是真正的买卖合同,其本质只是个居间协议。所以其居间并不成功。
 
【举证和质证】
原告证据:居间协议、房地产买卖协议
          证明三方关系。
被告质证:认可。
 
原告证据:佣金确认书。
          证明被告需向原告支付佣金。
被告质证:认可,但表示居间没有成功。
 
 
【庭审辩论】
焦点一:A女士致电表示不再购买房屋后,B先生是否有权解除居间合同?
焦点二: C公司是否居间成功?
 
【调解或判决】
法院认为,原被告签订的《房地产买卖居间协议》及《佣金确认书》系双方真实意思表示,不违反法律,行政性法规的强制性规定,合法有效,双方均应按照诚实信用的原则全面履行合同。被告于案外人在买卖协议中就系争房屋买卖的主要条款均予以约定。故双方就系争房屋的买卖法律关系已经成立。被告关于买卖不成立、居间不成功的观点,缺乏事实和法律依据,本院不予采纳。原告要求被告支付佣金,合法有据,本院予以准许。鉴于原告并未签订房地产买卖合同,也未能实际办理过户、交房、物业等有关手续,本院酌情将佣金金额调整为1万元。据此按照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定,判决如下:
被告B先生与本院判决生效之日起10日内,向原告C公司支付佣金1万元。
C公司其余诉讼请求,不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给予金钱义务,应当按照《中华人民共和国诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费用减半收取137.50元,由原告C公司负担47.5元,由被告B先生负担90元。
 
【lvhooo(律宏)专家点评】
1.   《居间合同》的定义。
《合同法》第424条:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。”
本案中,居间人即为原告C公司,委托人即为被告B先生。在C公司的居间下,A女士和B先生达成了房屋买卖意向,并签订了相关《居间协议》、《房屋买卖协议》、《佣金确认书》,已完成了其居间义务,B先生理应向其支付所约定的报酬。
 
2.   双方在合同中约定的《房地产买卖协议》成立即表示买卖合同成立,C公司居间成功的条款是否有效?
本案中,双方的争论焦点在于C公司的居间合同是否成功。
【合同无效的情况】:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益
(三)以合法形式掩盖非法目的
(四)损害社会公共利益
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
(六)合同中的下列免责条款无效:
1.造成对方人身伤害的
2.因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
(七)当事人主体不合格的合同;内容不合法的合同;无效代理订立的合同。
双方所签订的《房地产买卖协议》及《佣金确认书》是双方真实意思表示,其内容条款并没有违反上述法律规定,协议合法有效,所以双方均应按照诚实守信的原则全面履行合同。
《合同法》第六条  当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则
《合同法》第八条  依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
 
3.   双方所签订的《房地产买卖协议》应理解为买卖合同还是居间协议?
双方所签订的《房地产买卖协议》,对房屋的基本信息,房价,房款支付方式等主要内容进行了约定,该协议具备买卖合同的基本形式,故被上诉人作为居间人已促成上诉人与案外人房地产买卖合同的成立。


 


房屋买卖合同解除后定金和违约金的处理

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