深圳房价上涨--房屋买卖合同卖家违约如何处理

案情简介:
刘某于2015年4月27日与王某夫妇签订深圳市二手房买卖合同,约定刘某购买王某夫妇位于福田区福强路益田村一房产,合同成交价为350万元。合同约定签订合同当日刘某缴纳购房定金十万元,十五日内买卖双方共同办理资金监管,卖方办理赎楼手续。违约责任条款约定:如卖方违约买方可以要求双倍返还定金或者按照成交价百分之二十支付违约金。后,由于深圳二手房价格暴涨,涉案房产已经涨至450万元,王某夫妇拒绝办理赎楼手续不再履行合同义务。
王某夫妇要求解除合同或者加价80万方能继续履行合同,后双方协商未果,刘某遂委托本律师依法向福田区人民法院提起诉讼。诉讼请求为:1,请求法院依法判决解除双方于2015年4月27日签订的房地产买卖合同;2,请求法院依法判决被告向原告支付违约金70万元;3,诉讼费用由被告承担。最终,福田法院一审判决全部支持。
律师点评:
近来,深圳地区房价突然暴涨百分之五十,绝大多数卖家反悔不愿意再按合同出售房屋,房屋买卖合同纠纷暴增。众多买家维权未果的情况下甚至集体在法院等国家机关拉横幅抗议,但最终也是无功而返。在当今法治社会,本律师依据现行相关房地产法律以及深圳各区法院对该类案件的处理经验,并结合本律所代理的数百宗二手房买卖纠纷案例,给广大买家受害者以明确的建议。
本律师自四月份以来在福田法院、罗湖法院、宝安法院代理了数十宗二手房卖家违约案件,本律师均代理买家都取得了法律上很好的效果。
简而言之,当卖方违约时,买方可以选择以下法律手段:
1,要求法院判决卖家继续履行合同,并凭借法院判决书强制过户;
《合同法》107条规定:“一方不履行主要合同义务或者履行义务不符合约定的,应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任”。如果要提出该诉求,则务必在卖家以高价将房屋再卖出之前,即卖家尚未再过户给其他人,这样才有法院判决强制履行合同的条件。因此,当买家将该诉求意向告知律师时,律师一定会先向法院申请保全查封该房屋以至于阻止卖方另行出售。
2,要求解除合同赔偿违约金;
二手房买卖合同约定,卖方违约情况下买方可以选择要求双倍返还定金或者追究购房款20%的违约金。但实际上在房价暴涨的情况下买家即使获得百分之五十的违约金也难以弥补房价暴涨所带来的损失。此种情况下买方无需着急,《合同法》也规定“当违约金低于因一方违约所造成的损失时,一方可以请求法院提高以弥补损失”。因此,如果买家认为即使赔偿20%购房款的违约金也难以弥补卖家的违约损失情况下,可以实际主张更高的赔偿金,但是一定要向法官提供充分的证据,比如预购房产同地段的房屋现在房价,一般中介都会有大量不同时期的房屋买卖合同,房屋以前多少钱一平现在多少钱一平价格差异一目了然。
以上救济途径是买家在现行法律规定下维权的唯一合法有效途径,建议买家在自行协商未果的情况下第一时间采取法律途径维权,不要再无谓的东奔西跑,那里寻求媒体这里上街拉横幅,浪费无谓的时间。
作者:席胜律师(手机:13xxx198067)
北京市盈科(深圳)律师事务所专职律师
地址:福田区益田路6003号荣超商务中心B座3层
席律师近来代理二手房买卖合同中买家的部分成功案例:
1,周某某诉杨某二手房买卖合同,宝安区法院判决杨某继续履行合同。(胜诉)
2,张某诉陈某某夫妇二手房买卖合同,罗湖区法院一审判决陈某夫妇按照最高约定房款成交价百分之二十共计382111元赔偿违约金,后被告上诉至深圳市中级法院,最终予以维持。(胜诉)
3,刘某诉王某某商品房买卖合同,福田法院判决王某按百分之二十房屋成交款支付违约金共计280000元。(胜诉)
4,申某夫妇诉深圳市天**地产有限公司商品房买卖合同,宝安区法院一审判决被告继续履行合同,后二审予以维持原判。(胜诉)
5,王某诉徐某,邹某(共同共有)二手房买卖合同纠纷,罗湖区法院一审判决邹某,徐某按照房款成交价百分之二十赔偿违约金共计420000元。(胜诉)

居间合同纠纷——房屋买卖中买家反悔的居间合同是否有效

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